第298章 协议里写了么？一句话干懵大舅
江衍身子微微后倾，靠在椅背上。
他没有去聊什么具体的楼盘，更没有去提那个敏感的“九龙旧改”一个字。
而是直接将视角拉升到了更高的高度——宏观趋势。
他看着众人，条理清晰得可怕，理科生的逻辑思维展示的淋漓尽致。
“香江的地产行业，过去三十年是闭着眼睛捡钱的暴利时代。”
“但未来十年，将会面临前所未有的结构性崩塌。”
开篇一句暴论，直接定下了基调。
“我观察过最近一年的数据，有三个致命的变化正在发生。”
江衍竖起第一根手指。
“第一，港府的土地供应政策已经在悄然转向。”
“过去那些年，香江房价最稳的支撑之一，就是土地绝对稀缺，这也是香江楼市的定海神针。”
“但各位不要忘了，时代在变了。”
“未来五到八年，新界北部的开发计划和大规模填海造地，一定会释放海量的新增土地。”
“当土地不再是绝对稀缺资源的时候，所谓核心区旧改项目带来的高溢价，就会被迅速稀释。”
“这就好比在一大盆水里，突然倒进去了十盆水”
“原来那点咸味，还能剩下多少？”
林伯骏扶眼镜的动作停了一下。
他负责林氏的酒店和物业板块，比谁都清楚，地产价格从来不只取决于现有供给。
预期一旦改变，估值逻辑就会先变。
江衍的这个比喻，通俗且直观易懂。
江衍没有停顿，继续道：
“第二，内地头部房企正在加速南下。”
“大家不要还用十年前的眼光看内地的同行。”
“现在那些排名前二十的内地头部房企。”
“他们背靠国内庞大的融资渠道，带着极度内卷的施工效率和管理模式杀进来。”
“他们进来以后，第一步是在土地端抢项目，第二步就是在销售端抢客户。”
“本地开发商过去习惯了慢开发、高溢价。”
“一旦遇上这套高周转打法，利润会被两头挤压。”
“跟他们比，香江本地的开发商在成本控制和开发周期上，毫无优势。”
“抢客，降价，压缩开发周期。”
“价格战，是迟早的事情。”
林伯衡的呼吸明显重了几分。
江衍说的每一句话，都在拆他那份九龙旧改方案的底层假设。
而且拆得干干净净。
“最后一点，也是最致命的一点。”江衍抬起眼，看向林伯衡。
“全球加息周期，已经进入了前夜！”
“阿美利卡那边的数据已经很明显了。”
“香江是联系汇率制，美元一旦进入强势加息通道，香江的借贷成本一定会跟着水涨船高。”
“现在那些敢用高的杠杆、不利的条件去豪赌大型开发项目的企业，当资金成本翻倍的时候，利润去哪找？”
“几年后，资金链断裂带来的抛售潮，将会是非常可怕的倒计时。”
话音落下，餐厅里静得可怕。
江衍说完了。
从头到尾，他没有提九龙，没有提郑家，没有提林伯衡。
但每一句话、每一个字，都在对那个“九龙旧改项目”进行最惨烈、最不留情面的全盘否定！
在土地即将放量的预期下，去搞高成本旧改，是蠢！
在内地房企即将打价格战的时候，去搞周期长的项目，是找死！
在全球加息周期的背景下，去签对赌融资协议，那是自掘坟墓！
林伯衡的脸色，已经从阴沉变成了铁青。
如果他这个时候还能沉得住气，那他就不是那个只能靠人情世故混日子的老男孩了。
“砰！”
林伯衡终于坐不住了，重重地放下手中的酒杯，玻璃杯底撞击桌面发出一声闷响。
他看着江衍，用一种克制但明显透着恼羞成怒的语气开口了：
“衍仔！你说的这些有道理，分析的宏观大势，也头头是道，这点大舅佩服。”
“但是！”
他拔高了音量：“做生意，真金白银的干，不能只看那些虚无缥缈的宏观数据！”
“还要看具体的项目回报率，看合作伙伴的资源互补！”
“郑家在东南亚深耕了五十年，手里握着大量华侨客户的购买力！”
“九龙那块地只要我们改完建好，他们的销售渠道能够直接帮我们消化至少四成的海外客户份额！”
“这四成的去化率，能给我们省下多少现金流和财务成本，你算过吗？”
林伯衡这番话，如果放在公司的董事会上，配合上几张精美的PPT，绝对能唬住一大批不明觉厉的小股东。
四成海外去化率，听起来确实是一块巨大的肥肉。
然而，面对林伯衡近乎气急败坏的反驳，江衍没有跟他争论那些细节，甚至连坐姿都没有改变一下。
他只是淡淡地笑了一下，眼神中带着一种智商碾压的怜悯，反问了一个致命的问题：
“大舅，您说的这四成海外客户消化比例……”
“是白纸黑字写进合作协议里，并且附带了高额违约金的对赌条款保障的？”
“还是说……仅仅是郑家在酒桌上，口头承诺给您的画大饼？”
死寂！
如果说刚才江衍的宏观分析是铺垫，那这句反问，就是真正的一剑封喉！
林伯衡的嘴唇剧烈地蠕动了一下，他的喉结上下滑动，脸色在一瞬间涨成了猪肝色。
他想开口反驳，但他发现自己一个字都说不出来。
因为，江衍猜中了。
郑家怎么可能在协议里写死包销四成这种条款？
那不过是在游艇酒会上，几杯拉菲下肚后，搂着美女，对方老板拍着胸脯给出的口头保证罢了！
林伯衡的沉默，成了这张餐桌上最响亮的回答。
此刻的餐厅里，除了难堪到极点的大舅，其他人的眼神也全都变了。
老二林伯骏推眼镜的手不自觉地用力，心里掀起了惊涛骇浪。
老四林晚柔更是连名贵的定制指甲抠进了手心都没察觉，满脑子只有一个念头：
“这小怪物才十九岁吧！不是说他在水木大学天天泡实验室搞物理吗？”
“为什么他对资本杠杆、宏观周期，甚至是商业谈判桌上的尔虞我诈，都懂”
就连刚才抛出《家族企业治理优化》论题的小舅林彦行，此时看江衍的目光也多了一种深深的震动。
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