22.第22章
开会到下午一点，吃完简单的午餐，Thomas带着他们实地参观目标物业。目标物业现场正在进行原有大楼的拆除施工，一行人沿着施工现场走了一圈，拍些照片，又开车在附近转转查看周边环境。
目标物业原先是一座建成已久的百货公司大楼，位于纽约高端居住区的黄金地段，西侧紧邻着风景优美的高尔夫球场，东面是奢侈品专卖店云集的商业大街，距离世界名校、当地知名中小学车程10分钟以内。业主原先计划建设商业住宅混合用途项目，已向政府取得所有必需开发许可。
实地看完目标物业，一行人告别Thomas。中国投资人豪掷大手笔的名声已经在外，Thomas热情地紧握沈南宇的手：“期待天骏参加BM的竞拍！”沈南宇也用力回握：“我们对BM这样的稀缺物业非常感兴趣。”
李巍将他们带到位于曼哈顿中城的办公室，他所在的SK律师事务所在去年营业收入和合伙人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初级合伙人，从他的办公室望出去可以看见静静流淌的哈德逊河。
几个人开个短会，Dannile先简单地对了解到的项目情况做个总结，总体而言，如Thomas的介绍属实，目标物业上规划项目所取得的开发许可较为齐备，但仍需核查相关批文信息，批文中的用途、面积、高度、期限等任一细节都影响到后续开发。
沈南宇点头称是，当场表示希望聘请Dannile作为天骏地产收购目标物业的法律顾问。Dannile后面还有一个会，发表完意见就先行离开了。
“看起来是个钻石级别的地块。”李巍转动手中的签字笔，“价格估计不便宜。”
沈南宇伸出四个手指头，“4亿美元？”李巍啧啧咂舌，“最赚钱的还是商人啊。像我们这种靠专业知识和体力吃饭的，几辈子的billablehours（计费小时）都达不到这个数。”
“你们专业人士向客户收到的钱可以马上落袋为安，做项目先期投入大量资金，盈利甚至收回成本都有风险。赚钱的方式不同，不能一概而论。”
“天骏财大气粗，4亿美元还是拿得出来的吧。”
沈南宇苦笑道：“项目是好项目，资金是大问题。买地的4亿美元拿得出，后面开发可还不止4亿。全部掏真金白银谁都受不了了。”
“那你打算怎么解决资金？”
“我找了一家移民咨询公司，老板是华裔，做中国人的移民业务经验比较丰富，在业内小有名气。他们提供了一个融资方案，结合美国的移民政策，帮我们做这个项目的预售，用预售款作为夹层贷款，将银行贷款比例压缩到40%以下，这种情况下可以用项目单独抵押，不需要额外担保。”
“这个方案很新颖，但是否实施成功预售的情况应该很关键。”
“是的。所以才找了这家公司合作，看中的就是他们手上的移民客户资源和投资经验。风险是有，不过这个地块的稀缺性摆在那儿，如果能以4亿美元成交，我相信低价至少有15%的上涨空间。即使这个方案最后行不通，用其他的融资渠道，项目的投资安全也有一定保障。”沈南宇语气透出几分胸有成竹。
“看来天骏要在美国大干一场了！”李巍打了个响指。
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接下来一天的安排是会见瑞恒集团的人，商谈纽约项目的融资方案。瑞恒集团的董事长姓周，迈瑞·周，加拿大华裔，微胖身形，声音洪亮，金丝眼镜后面的一双眼睛透着精光。
周总详细介绍了为天骏地产投资纽约项目设计的融资方案，瑞恒集团计划利用投资移民的需求，将购房和融资结合起来，通过向投资移民客户预售募集部分资金，以夹层贷款的方式投入项目，争取占到40%左右，银行贷款40%，剩下是天骏地产自身的资金投入。
银行贷款的比例从60%压缩到40%，这种情况下银行可以接受项目的单独抵押，不需要母公司再提供额外的担保。而且预售款作为夹层贷款的年利率低于5%。这样不仅压缩了天骏投入的自有资金，放大了融资杠杆，融资成本还低，有利于提高项目回报率。
听完周总的介绍，沈南宇缓缓拍掌道：“这个方案一举多得，非常创新和专业。”
周总笑容满面：“国内企业到美国投资，缺少美国本土的经验。瑞恒集团的优势在于核心团队都有很好的美国本土背景和经验，包括哈佛等名校毕业的人员，可以帮助国内企业在美国谈判、融资和把控项目风险。我们跟投资人、银行、会计师事务所、律师事务所都有很好的合作经验，具备整合协调的能力。”
“天骏来美国投资缺少的正是瑞恒这样有本土背景和经验的合作伙伴。”沈南宇沉着一笑，“我想听听瑞恒对于纽约项目预售的想法和计划。”
瑞恒这次准备得很充分，周总打开另一份PPT，开始介绍瑞恒针对纽约项目制定的一个初步的预售计划，包括瑞恒现有储备客户资源及预估的预售客户数量、预售金额对项目融资成本及回报率的影响、预售的推介会安排、双方的合作模式及收费方式等。
一阵困意袭来，时差的威力发作了，苏嘉连续两天晚上都睡不着很精神，这会儿上下眼皮打架，想打哈欠。她瞪大眼睛，强打精神，脑袋却不听使唤，有点飘飘然的感觉，负责做会议记录的她连沈南宇和周总的对话听得都不太真切了。
沈南宇倒很精神，听得认真，不时与周总进行交流，不知道他有什么倒时差的窍门。会议一直开到下午三点。苏嘉暗暗发狠掐了自己好几下，勉力抵抗住一阵比一阵猛烈的困倦，表面看上去挺正常，实际恨不得即刻瘫倒在床上。
会议颇有成效，双方对合作进行了比较深入的交流。明天瑞恒安排了三家银行，一起去沟通银行对此类房地产项目融资业务的具体方案。
从瑞恒的办公室出来，苏嘉在大太阳下打了几个哈欠。沈南宇笑道：“困了？”
“晚上睡不着，现在犯困。您没有时差吗？”苏嘉问。
“有。”
“那我看您挺精神的。”苏嘉好奇道，“有什么好办法？”
沈南宇神秘地笑笑，凑过来低声道：“我出门前喝了一大杯黑咖啡。”
“嗯？”苏嘉呆住了，“呃……好办法。”
沈南宇看她迟钝的表情乐了，“我们先回酒店休息，晚上八点李巍请吃饭。你可以睡会儿，不过会议记录吃饭之前要发给我。”
苏嘉负责将这次行程的会议内容整理成会议记录，会议记录要发给公司的相关人员，这边晚上国内正好是上午，沈南宇会和他们开电话会议讨论纽约项目。
回到酒店，苏嘉身子一沾到柔软的大床就睡着了，睡得昏昏沉沉，闹钟响了好几遍才挣扎起来，听录音做完会议记录，发给沈南宇已快七点半，穿好衣服，花五分钟化个淡妆，赶紧下到酒店大堂。
沈南宇已经等在大堂，不一会儿，李巍便开车过来接他们。晚上吃饭的餐厅据说是美国最好吃的牛排餐厅，连续二十多年被评为纽约第一的牛排馆（TOPFOOD）。
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餐厅在布鲁克沈区，保持着非常传统而古老的德国酒吧风格，原木色的桌子，深褐色的木墙，天花板上吊着蜡烛水晶灯。订好的位子上已有一位白人美女等着他们。白人美女大大的眼睛，长卷发随意地盘在脑后，褐色的眼珠很迷人，气质优雅。
李巍分别介绍了下他们的名字，白人姑娘叫Fiona，是李巍的女友。Fiona给了沈南宇一个拥抱，笑说：“!I'veheardalotaboutyoufromVictor.”又抱了下苏嘉，“Hi,MissYu.”扭头问李巍：“？”
李巍仿佛拿不准苏嘉和沈南宇的关系，询问的目光看向沈南宇。苏嘉以为沈南宇会马上解释，不料沈南宇像是没看到，毫无反应。
苏嘉不得不解释道：“'rehereonabusinesstrip.”
“a说道。
端上来的牛排超级大一份，没有精致的摆盘，只是实实在在的一大块纯排。厚实的丁骨牛排烤得外焦香内鲜嫩，苏嘉一连吃了几块都不觉得腻，再喝一大口本地啤酒，非常过瘾。
Fiona是百老汇的歌剧演员，下个月要跟团到上海演出《歌剧魅影》，对中国很感兴趣。苏嘉看过在国内看过几次歌剧演出，对百老汇的经典音乐剧来华表演也很期待。
李巍对中国同样感兴趣，近年中国在海外的影响力日益凸显，投资美国的项目不断增多，一些美国的知名律所纷纷在中国设立分所，争取中国投资人投资美国项目的法律服务业务
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